Эксперт раскрыла главные причины, почему «вторичка» может стать дешевле на 20%
«Сейчас мы наблюдаем уникальную ситуацию, когда цены на вторичное жилье зависят не от строителей, а от кошельков обычных людей», — отмечает риэлтор Марина Соколова.
Российский рынок вторичного жилья столкнулся с беспрецедентным давлением: спрос падает четвертый месяц подряд, а количество объявлений о продаже квартир выросло на 35% за полгода. По данным аналитиков, в 17 регионах страны цены уже снизились на 5–12%, и эта тенденция может усилиться. Что стоит за переменами и как это изменит правила игры для миллионов россиян?
Экономический шторм: как инфляция «топит» спрос
Основной удар по рынку наносит снижение покупательской способности. Заработки 43% граждан, по данным Росстата, не поспевают за ростом цен на продукты и услуги. «Люди откладывают крупные покупки, экономят даже на ремонте, — поясняет Соколова. — Банки ужесточили требования к заемщикам, а ежемесячные платежи по ипотеке «съедают» до 50% дохода семьи».
«Если ЦБ не снизит ключевую ставку до конца года, ипотека останется роскошью. Но даже при смягчении политики банки будут осторожничать — это замкнутый круг», — прогнозирует эксперт.
Перенасыщение рынка: когда предложение убивает цены
Вторичное жилье теряет привлекательность на фоне новостроек с господдержкой. В Подмосковье, Татарстане и Краснодарском крае на каждые 10 покупателей приходится 23 лота. Владельцы вынуждены идти на уступки: 68% продавцов в опросах согласны снизить цену на 8–15%, лишь бы быстрее закрыть сделку. «Особенно страдают «хрущевки» и дома без ремонта — их дисконт достигает 25%», — уточняет Соколова.
Пандемический след: деревня вместо мегаполиса?
Тренд на удаленную работу переформатировал предпочтения: каждый третий покупатель в 2024 году рассматривает варианты в пригородах или малых городах. «Люди готовы променять московскую «двушку» на коттедж в Калужской области, — рассказывает риэлтор. — Это бьет по спросу на городское жилье: в Самаре и Екатеринбурге цены на «вторичку» упали на 7% за квартал».
«Миграция в регионы с дешевой жизнью — не временное явление. Молодые семьи массово уезжают из дорогих столиц, и этот поток будет расти», — предупреждает эксперт.
Демографическая яма и будущее рынка
Сокращение населения в 11 регионах Урала и Сибири создает новый вызов. В Тверской и Курганской областях спрос на жилье упал на 40% за год. «Дома и квартиры там продаются годами, — констатирует Соколова. — Молодежь уезжает, пенсионеры не могут позволить себе переезд — возникает эффект «замороженного рынка»».
Что ждать покупателям и инвесторам?
Аналитики сходятся во мнении: в 2024–2025 годах цены на вторичное жилье могут опуститься до уровней 2019 года. Однако ключевым фактором останется политика ЦБ. «Если ставка упадет ниже 12%, мы увидим всплеск спроса, — резюмирует Соколова. — Но даже в этом случае «вторичка» не вернется к пиковым значениям — эпоха дешевых кредитов закончилась».
Пока одни видят в кризисе возможности для выгодных покупок, другие советуют ждать: по прогнозам, дно рынка будет достигнуто только к середине 2025 года. Ясно одно — правила игры на жилье меняются, и выиграют те, кто сможет адаптироваться к новой экономической реальности.