Российский рынок загородной недвижимости ждут серьезные перемены. Начиная с 2026 года, стоимость дачи или участка будет определяться не только живописным видом и удобным расположением, но и куда более прозаическими факторами. Речь идет о юридической чистоте документов, правовом статусе земли и наличии всех необходимых коммуникаций. Ужесточение контроля со стороны государства за строительством, оформлением собственности и налогообложением неизбежно приведет к переоценке цен на целые категории загородной недвижимости, предупреждают эксперты.
В первую очередь под удар попадают владения с нечетким юридическим статусом. Чаще всего подобные проблемы встречаются в старых садовых товариществах и дачных кооперативах, созданных еще десятки лет назад.
«Наиболее уязвимыми окажутся участки с нечетким юридическим статусом и устаревшими документами. Это касается старых садовых товариществ и дачных кооперативов, где отсутствует точное межевание, вид разрешенного использования не соответствует фактическому или свидетельства о собственности не внесены в ЕГРН», — отмечают аналитики.
Для потенциального покупателя такие «темные лошадки» представляют серьезный риск. Неоформленные должным образом границы, несоответствие целевого использования земли или отсутствие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) могут в будущем обернуться земельными спорами, отказами в регистрации прав или проблемами при попытке возвести новый дом. После вступления в силу новых правил любые подобные недочеты станут веским основанием для серьезного торга и снижения цены, а многие покупатели и вовсе предпочтут обойти такой объект стороной.
Еще одной болезненной точкой станут незарегистрированные постройки. Дачный домик или баня, стоящие «на птичьих правах», с 2026 года превратятся из условного преимущества в серьезную обузу. Новые владельцы унаследуют все риски, связанные с легализацией самовольной постройки, а требования к соблюдению строительных норм и правил регистрации будут только ужесточаться.
Отсутствие записи о здании в реестре лишает владельца целого ряда возможностей. Такой объект невозможно будет использовать в качестве залога для получения кредита, на него нельзя будет направить средства материнского капитала или оформить льготную ипотеку. По сути, для рынка это не будет полноценным домом, что неминуемо отразится на его стоимости.
«Участки с незарегистрированными строениями также потеряют привлекательность. Неоформленные в установленном порядке дома создают для покупателя риск легализации самовольной постройки», — подчеркивается в обзоре.
Наконец, существенную роль начнет играть общая атмосфера в садоводческом товариществе или поселке. Участки, окруженные постоянными конфликтами между соседями, долгами СНТ по коммунальным платежам или судебными разбирательствами о границах, будут пользоваться гораздо меньшим спросом. Новые правила усилят роль товариществ и ответственность за общее имущество и инфраструктуру.
Покупатели все менее заинтересованы в том, чтобы ввязываться в чужие проблемы, где каждый ремонт дороги или обновление трансформаторной подстанции сопровождается склоками и взаимными претензиями. В итоге репутация всего садоводства или коттеджного поселка будет напрямую влиять на ценник каждого отдельного участка внутри него.
Таким образом, главными аутсайдерами на рынке загородной недвижимости после 2026 года станут объекты с юридическими «хвостами», незаконными постройками и сложной социальной обстановкой. Владельцам такой недвижимости стоит озаботиться приведением документов в порядок уже сейчас, чтобы не столкнуться с резким падением стоимости своих активов в ближайшем будущем.